多年來(lái)，大型科技公司在拓展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，不斷推高美國(guó)寫字樓市場(chǎng)的需求。如今這些公司開始縮減規(guī)模，紛紛取消關(guān)于辦公空間的商業(yè)租賃合同。

　　Facebook 母公司 Meta、Lyft、Salesforce 以及其它科技公司正在減少位于美國(guó)舊金山、硅谷、紐約、得克薩斯州奧斯汀和其它地方的辦公面積，總計(jì)達(dá)到上千萬(wàn)平方英尺(約合幾百萬(wàn)平米)。美國(guó)電商亞馬遜今年 7 月份宣布暫停招聘，并停止建設(shè)新辦公樓，本周宣布或?qū)⒉脺p近萬(wàn)人。

　　根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕集團(tuán) (CBRE Group) 的數(shù)據(jù)，前兩年，盡管企業(yè)辦公租賃面積總體有所下降，但科技行業(yè)租賃面積在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然占比最大。在此期間，Alphabet 旗下谷歌等一些科技公司甚至還在繼續(xù)擴(kuò)大辦公面積。

　　如今，隨著人們對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂加大，各公司紛紛裁員，科技公司發(fā)現(xiàn)自己擁有的辦公樓太多了，轉(zhuǎn)而想要出售大量的辦公面積。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，科技企業(yè)已經(jīng)向轉(zhuǎn)租市場(chǎng)投放約 3000 萬(wàn)平方英尺(約合 278 萬(wàn)平米)的辦公空間，這要比 2019 年第四季度的 950 萬(wàn)平方英尺(約合 88 萬(wàn)平米)高出 2 倍多。

　　美國(guó)斯坦福大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尼古拉斯?布魯姆 (Nicholas Bloom) 表示：“裁員所帶來(lái)的威脅比居家辦公大得多。”

　　大型科技公司削減辦公面積對(duì)美國(guó)寫字樓市場(chǎng)和許多城市經(jīng)濟(jì)都是一個(gè)打擊。多年來(lái)，很多美國(guó)城市都在依靠科技行業(yè)的房地產(chǎn)需求推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)公司 CoStar Group 的數(shù)據(jù)顯示，目前全美寫字樓空置率為 12.5%，高于 2019 年的 9.6%，為 2011 年以來(lái)的最高水平。市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)租總面積約為 2.12 億平方英尺 (約合 1970 萬(wàn)平米)，這是 CoStar 自 2005 年開始追蹤這一數(shù)據(jù)以來(lái)的最高紀(jì)錄。

　　統(tǒng)計(jì)公司 Trepp 的數(shù)據(jù)則顯示，截至第二季度末，商業(yè)地產(chǎn)未償還債務(wù)總額為 5.4 萬(wàn)億美元，其中 1.2 萬(wàn)億美元是寫字樓債務(wù)，僅次于公寓樓的債務(wù)規(guī)模之后。如果更多房東因?yàn)樽獠怀龇孔佣诘盅嘿J款上出現(xiàn)高違約率，他們的困境可能會(huì)波及整個(gè)金融體系。

　　科技公司轉(zhuǎn)而縮減辦公面積已經(jīng)成為普遍存在的事實(shí)。在美國(guó)匹茲堡、巴爾的摩、納什維爾、圣地亞哥和底特律等數(shù)十個(gè)城市，科技行業(yè)是當(dāng)?shù)貙懽謽切枨笤鲩L(zhǎng)的主要推動(dòng)因素。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，科技公司在 30 個(gè)北美城市總共擁有約 5 億平方英尺(約合 4645 萬(wàn)平米)的辦公空間。

　　舊金山受到的影響尤其嚴(yán)重。商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際 (Colliers International) 舊金山研究主管德里克?丹尼爾斯 (Derek Daniels) 說(shuō)，第三季度企業(yè)租下的面積只有 85 萬(wàn)平方英尺(約合 7.9 萬(wàn)平米)，而疫情暴發(fā)前五年間統(tǒng)計(jì)平均數(shù)約為每季度 200 萬(wàn)平方英尺(約合 18.6 萬(wàn)平米)。

　　Salesforce 是舊金山最大的雇主之一。今年公司表示，正考慮將位于舊金山商業(yè)區(qū)的 43 層大樓辦公面積減少約三分之一。

　　“就在今年初夏的時(shí)候，還出現(xiàn)了一股新租賃熱潮，”丹尼爾斯說(shuō)。“但從那以后就安靜了下來(lái)。”

　　與此同時(shí)，其它科技公司也在考慮減少辦公面積，美國(guó)奧斯汀等科技企業(yè)快速增長(zhǎng)的城市也是如此。今年早些時(shí)候，Meta 剛剛同意成為得克薩斯州首府一座在建摩天大樓的主要入駐企業(yè)，現(xiàn)在正試圖轉(zhuǎn)租這塊地產(chǎn)。

　　在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，科技企業(yè)往往是新建辦公樓的最大業(yè)主。雖然許多企業(yè)前兩年轉(zhuǎn)向混合辦公模式，但許多科技公司仍大舉招聘租賃辦公樓。此外，科技公司還更偏好城市高端商業(yè)地產(chǎn)。他們認(rèn)為，此舉有助于吸引頂尖人才，也推動(dòng)房東紛紛斥巨資買下高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)。

　　如今，這些企業(yè)關(guān)于辦公需求的轉(zhuǎn)變可能標(biāo)志著一個(gè)長(zhǎng)周期的結(jié)束。

　　世邦魏理仕旗下科技洞察中心執(zhí)行董事柯林?安高地 (Colin Yasukochi) 表示，去年科技公司“都在試圖增加辦公面積”，為的是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的勞動(dòng)力市場(chǎng)中招聘并留住人才。他補(bǔ)充說(shuō)，在雇傭了數(shù)萬(wàn)名員工后，公司總覺得“可能發(fā)生的最糟糕事情是，人們涌回公司，而我們卻沒有足夠的辦公空間。”

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2021 年科技行業(yè)占到美國(guó)辦公租賃活動(dòng)的 20.5%，領(lǐng)先于所有其它行業(yè)。相比之下，金融部門和商業(yè)服務(wù)部門各占 16%。

　　大型科技公司不只是租用辦公樓，同時(shí)也是城市商業(yè)地產(chǎn)的大買主。亞馬遜曾以 9.78 億美元收購(gòu)位于紐約曼哈頓的羅德與泰勒(Lord & Taylor)百貨公司大樓，F(xiàn)acebook 也以 3.68 億美元的價(jià)格買下位于華盛頓州貝爾維尤的一處辦公園區(qū)。

　　科技行業(yè)過(guò)去十年間對(duì)辦公空間的需求與上世紀(jì) 90 年代互聯(lián)網(wǎng)繁榮時(shí)期有所不同。那時(shí)候，公司會(huì)因?yàn)轭A(yù)期業(yè)務(wù)增長(zhǎng)而先租賃辦公樓。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅的時(shí)候，“很多租下的辦公樓從來(lái)沒有用過(guò)，”投行 Piper Sandler 高級(jí)分析師亞歷山大?戈德法布 (Alexander Goldfarb) 說(shuō)。

　　“這次你沒有這種感覺，”他補(bǔ)充說(shuō)。“科技成為不斷增長(zhǎng)的行業(yè)。科技巨頭們搶占辦公樓，并迅速填滿員工，又致力于開拓新的辦公空間。”

　　現(xiàn)在，公司實(shí)行全部遠(yuǎn)程辦公這一人們最擔(dān)心的事情并沒有成為現(xiàn)實(shí)。相反，科技企業(yè)對(duì)辦公面積需求下降的原因是員工數(shù)量減少。本月，Lyft 和 Meta 都表示將裁員 13%。

　　安高地預(yù)計(jì)，裁員將繼續(xù)影響科技公司對(duì)辦公空間的需求。他說(shuō)：“裁員的勢(shì)頭在不斷增強(qiáng)。”
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